هفت نکته طلائی تغییر کاربری زمین زراعی
هفت نکته طلائی تغییر کاربری زمین زراعی
متقاضی درخواست خود را به همراه مدارک مالکیت
و مجوز تاسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر ،
نقشه عرصه مورد اجرای طرح و نظریه اداره کل محیط زیست استان
و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههای ذیربط
در چهارچوب ماده ۷ قانون تحویل مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان می دهد
جهت تغییر کاربری زمین مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان
پس از بررسی و درخواست نسبت به تهیه گزارش و کروکی
و مدارک مورد نیاز اقدام و به همراه درخواست متقاضی و سایر مدارک
مربوطه به مدیریت امور اراضی استان ارسال می نماید
گزارش مدیریت جهاد کشاورزی و درخواست متقاضی ،
ثبت دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی می گردد
در صورت غیر زراعی و غیر باغی بودن زمین مورد نظر
جهت تغییر کاربری زمین پس از تائید ریاست سازمان پاسخ لازم
به متقاضی و مراجع ذیربط توسط دبیرخانه اعلام می گردد .
دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی
در صورت عدم تامین مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی
ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور کار کمیسیون خارج می نماید.
در صورت ارائه مدارک و مستندات و تکمیل بودن پرونده
و تشخیص زراعی و باغی بودن زمین مورد نظر ،
تقاضا در نوبت دستور کار کمیسیون قرار می گیرد
( توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی) و سپس
جهت تغییر کاربری زمین طرح پرونده در
کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
و اعلام نظر کمیسیون در مورد درخواست تغییرکاربری
توسط دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی
در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری اراضی
نتیجه به متقاضی و دستگاه ذیربط توسط دبیر کمیسیون اعلام می شود
در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری چنانچه طرح
مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانونی نباشد
توسط دبیرکمیسیون، مجوز لازم صادر میگردد
در صورت موافقت کمیسیون با تغییر کاربری زمین ،
چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده
توسط دبیرکمیسیون به مدیریت جهاد کشا ورزی شهرستان
جهت تعیین قیمت اراضی از طریق
کمیسیون تقویم مستقر در شهرستان ارجاع می گردد
کمیسیون تقویم اراضی
مستقر در مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نسبت به تعیین قیمت اراضی اقدام و نظر کمیسیون تقویم توسط مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان به دبیرخانه کمیسیون جهت ابلاغ به متقاضی به منظور واریز مبلغ ابلاغ میگردد
پس از واریز مبلغ ارزیابی توسط متقاضی به حساب خزانه توسط مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان فیش مربوطه به دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی ارسال می گردد
مجوز تغییرکاربری برابر مساحت مورد مصوب جهت اجرای طرح برای متقاضی و یا به دستگاه استعلام کننده توسط دبیرکمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ مستقر در مدیریت امور اراضی صادر میگردد و نتیجه به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان نیز اعلام میگردد
مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان بر حسن اجرای طرح نظارت داشته و در صورت احراز هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائی صالحه ارجاع میگردد
در راستای تغییر کاربری زمین مدارک ذیل توسط مالک تهیه شود :
ارائه و تکمیل درخواست تغییر کاربری زمین
ارائه مدارک مالکیت
فتوکپی شناسنامه ذینفع (مالک یا مالکین) یا فتوکپی وکالت نامه
ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی در صورتی که نوسازی شده باشد
پوشه
ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه
تعیین زمان جهت بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
بازدیدکارشناس شهرداری ازمحل وتنظیم گزارش وضع موجود
تکمیل کارت گذربندی
تعیین کاربری ، حدودتعریض براساس طرح هادی یا جامع یا تفضیلی
اگر ذینفع مجازبه تغییرکاربری
الف : نباشد : دلایل مربوط کتباً به ذینفع اعلام میگردد
ب: باشد:اگرمالک تقاضای تغییر کاربری
ب-۱: تنظیم توافقنامه با امضاء شهردارو مالک
ب-۲:تهیه کروکی محل با مقیاس ۵۰۰/۱
ب- ۳: تهیه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع کاربری ملک
ب-۴: ارائه عوارضات متعلقه به مالک
ب-۵: چنانچه مالک متقاضی تغییر کاربری باشد اینکار صرفاً از طریق کمیسیونهای مربوطه استان صورت می گیرد
طرح در کمیسیون ماده ۵ استان
تقاضا ها منضم به کروکی موقعیت ملک و استعلام مربوطه باتوجه به نوع کاربری و نامه شهرداری به کمیته کار ماده ۵ استان ارسال و پس از طرح در کمیته موضوع به کمیسیون ماده ۵ استان ارجاع می گردد
کمیسیون پس از رأی گیری نتیجه را طی صورتجلسه ای به شهرداری ارسال می کند
قابل تغییر کاربری نباشد :
مراتب کتباً به مالک اعلام می گردد
قابل تغییر کاربری باشد :
یک نسخه از صورتجلسه در پرونده ملک ضبط می گردد
قانون‌گذار با هدف حفظ کاربری زمین های زراعی و باغ ها
و تداوم بهره وری آنها در سال 1374 قانونی با عنوان
“قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها”
به تصویب رساند تا از تغییر کاربری این اراضی جلوگیری کند،
اما اینکه تا چه اندازه موفق بوده باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسان و متولیان این امر
و پس از بررسی و ارزیابی با زبان آمار پاسخ گفت.
به گزارش خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، آنچه مسلم است،
پس از تصویب این قانون شاهد گسترش حاشیه شهرهای بزرگ
و تبدیل اراضی کشاورزی و باغ ها به اماکن تجاری و مسکونی هستیم.
در هر صورت صرفاً با هدف ارتقای دانش عمومی
با بررسی مقررات مربوط به این امر می پردازیم.
چه اراضی تحت شمول قانون فوق قرار می گیرند؟
اراضی زراعی و باغ‌هایی که در خارج از محدوده قانونی شهرها
و شهرک ها قرار گرفتند موضوع این قانون هستند
و محدوده قانونی شهرها بر اساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری
مصوب 1362 و محدوده شهرک ها بر مبنای
مصوبه مراجع قانونی ذیربط صورت می گیرد.
در مورد محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا
به محدوده ای گفته می شود که به تصویب
مراجع قانونی ذیربط رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی
یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها امکان‌پذیر است؟
مطابق قانون تغییر کاربری اراضی مزبور جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها به عهده کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارتخانه های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند
که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می شود و تصمیمات این کمیسیون با اکثریت آراء اعضا دارای اعتبار خواهد بود و ظرف دو ماه از تاریخ درخواست متقاضی این کمیسیون موظف به تشکیل جلسه و اتخاذ تصمیم است.
تشخیص اینکه اراضی مورد ادعا زراعی و باغ است و در خارج از محدوده قانونی شهر یا شهرک قرار گرفته با چه مرجعی است؟
اصولاً تغییر کاربری این اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند. در مواردی که به این اراضی
مجوز تغییر کاربری داده می شود 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین گرفته می شود.
البته تغییر کاربری زمین زراعی و باغها برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک برابر ضوابط و تعاریفی که وزارت مذکور معین می کند مشمول این عوارض نمی شود.
همچنین است در مورد نیازهای بخش کشاورزی و دامی برای تغییر کاربری این اراضی که از شمول پرداخت این عوارض خارج است.
تغییر بدون مجوز کاربری اراضی زراعی و باغها چه پیامدی دارد؟
چه مالک و چه متصرف این اراضی که به صورت غیرمجاز تغییر کاربری دهند علاوه بر پرداخت عوارض معادل مبلغ بالا، به پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت اراضی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید محکوم می شوند
و دادسراها یا دادگاه ها موظف اند پس از اعلام مراتب از سوی وزرات جهاد کشاورزی ضمن رسیدگی خارج از نوبت بدواً دستور توقیف عملیات ساخت و ساز و یا هر نوع تغییر کاربری را صادر کنند،
البته فرقی نمی کند که مرتکب این عمل شخص حقیقی باشد یا شخص حقوقی و اگر کارکنان دولت و شهرداری ها و نهادها در اجرای این قانون مرتکب تخلف شوند
به جزای نقدی تا سه برابر قیمت اراضی و باغ ها به بهای روز زمین با کاربری جدید محکوم خواهند شد و چنانچه این تخلف را تکرار کنند علاوه بر جریمه مذکور از خدمت در ادارات دولتی و شهرداری ها به صورت دایم محروم می شوند.
سردفتران اسناد رسمی نیز در صورت تخلف از مقررات این قانون به 6 ماه تا 2 سال تعلیق ازخدمت محکوم خواهند شد.
نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری
همان طور که اشاره کردیم تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می کند و در سایر موارد (تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده شهرها و شهرک ها)
متقاضی تغییر کاربری یا جانشین او (مانند ورثه یا وکیل او) باید درخواست کتبی اش را به انضمام مدارک و اسناد مربوط تحویل دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، ارایه کند.
کمیسیون درخواست‌های یاد شده را در صورت لزوم پس از اخذ نظر دستگاههای اجرایی مربوطه مانند شهرداری مورد بررسی قرار می‌دهد
و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست تصمیم می گیرد و مراتب بلافاصله به متقاضی اعلام می شود.
چنانچه کمیسیون با درخواست متقاضی موافقت کرد مراتب با نقشه و مشخصات کامل ملک به منظور تعیین قیمت روز زمین یا باغ برای کاربری جدید
به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می شود و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز 80 درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.
در صورت تغییر کاربری بدون مجوز و محکومیت متخلف مطابق حکم دادگاه بنا و تاسیسات ساخته شده نیز قلع و قمع می شود؟
با معرفی متخلف به مراجع قضایی و با احراز تخلف و اقدامات مغایر قانون ابتدا دستور موقت مبنی بر توقف عملیات و اقدامات خلاف قانون صادرمی شود و سپس برابر مقررات به اتهام رسیدگی و حکم صادر می شود.
در صورت محکومیت متخلف به پرداخت جریمه نقدی، مرجع قانونی مربوط موظف است برابر حکم دادگاه پس از وصول جریمه، مجوز بنا و تاسیسات را صادر کند.
هفت نکته طلائی تغییر کاربری 
